Entrerò a giorni nella mia nuova casa. Si tratta di una casa di nuova costruzione di cui non sono ancora proprietario, in quanto farò il rogito a breve. Il problema è che ho notato diversi difetti nell'esecuzione dei lavori interni, ma la ditta costruttrice non sembra intenzionata ad eliminarli. Vorrei pertanto sapere se il Venditore è tenuto ad eliminare tali vizi prima della data del rogito.

Risposta:

Le finiture di un appartamento di nuova costruzione vanno valutate in relazione a quanto descritto nel capitolato d'opere allegato al preliminare e sulla base della correttezza dell'esecuzione, che deve risultare "a regola d'arte".

Se, tenuto conto di tali indici, l'immobile risulta difforme rispetto a quanto indicato all'atto del contratto preliminare, il futuro acquirente può pretendere l'eliminazione dei vizi  a spese del Venditore entro la data del rogito.

In alternativa, il promissario acquirente  può optare per la diminuzione del prezzo di vendita da corrispondere al rogito, diminuzione che andrà calcolata in relazione al costo che sarebbe necessario affrontare per l'eliminazione del vizio o delle difformità. Tale soluzione è preferibile, in particolare, sia quando l'acquirente intenda  affidare ad altri l'eliminazione dei vizi, sia quando l'eliminazione non sia più possibile o conveniente, dato lo stato di avanzamento lavori. E' poi da valutarsi separatamente il diritto al risarcimento degli ulteriori eventuali danni.

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Ho sottoscritto con un'Immobiliare un contratto preliminare per l'acquisto di una casetta in montagna. I tempi di consegna dell'immobile stanno slittando di quasi un anno rispetto alla data  che era stata indicata. Per questi ed altri motivi, vorrei recedere dal contratto e farmi restituire i soldi versati. Mi sono però accorto che nel contratto preliminare ho firmato una clausola in cui, in caso di controversie, si sarebbe dovuti andare davanti ad arbitri. Vorrei sapere quali possibilità ho per liberarmi dal contratto e se sono costretto a nominare un arbitro.

Risposta:

I contratti conclusi tra un consumatore  (definito dalla legge come la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta) ed un professionista  (per legge è la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale) sono sottoposti alla tutela di cui agli artt. 1469 bis  e ss. Cod. Civ. ed a quella di cui al D. Lgs. 206/2005. Ai sensi di tale normativa, il consumatore, anche se ha  espressamente sottoscritto clausole c.d. vessatorie in sede di contratto, non è vincolato dalle stesse, restando inefficaci quanto al loro specifico contenuto, mentre per il resto il contratto rimane valido ed operante.

La sottoscrizione di una clausola con cui le parti contrattuali, consumatore e professionista, scelgano di deferire ad arbitri la soluzione di eventuali contenziosi che dovessero sorgere  è inefficace per il consumatore,  ai sensi dell'art. 1469 bis e 1469 quinquies Cod. Civ. e  dell'art. 33 lett. t) D. Lgs. 206/2005.

Nel caso sottoposto, Lei può senz'altro inviare una diffida alla Proprietà, tenendo presente che se il termine di consegna  è stato contrattualmente pattuito come "essenziale",  il contratto è già  risolto e quindi potrà chiedere la restituzione di quanto ha pagato. Se viceversa il termine non è stato pattuito come essenziale, potrà indicare nella diffida ad adempiere un nuovo termine di consegna (non inferiore a quindici giorni, per legge), decorso il quale, se la Proprietà non avrà consegnato e rogitato l'immobile, il contratto si intenderà risolto.

In caso di mancato ottemperamento alla diffida, Lei potrà sempre scegliere di proporre una causa davanti al tribunale competente, non essendo vincolato ad avvalersi dell'arbitrato.